旧財閥系不動産会社のブランドマンションは中古でも値上がり率が高い！ 50年経っても資産価値が高い最上級ブランドを解説(ダイヤモンド不動産研究所)
1 時間前
マンション購入において、将来の「資産価値」や「値上がり期待」は誰もが気になるポイントだ。なかでも、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産の旧財閥系3社が手がける「最上級マンションブランド」は、中古市場でも高い値上がり率を維持している。本記事では3社のブランドマンションの特徴から、購入後も価値が下がらないマンションの条件を解説する。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
三井不動産、三菱地所、住友不動産の旧財閥系不動産3社は、オフィスビル、商業施設、ホテル・レジャー施設など幅広い事業を展開しているが、マンションの開発・分譲においても常に業界上位に位置している。
三井不動産は三井不動産レジデンシャル、三菱地所は三菱地所レジデンスといったグループ会社が手掛けている。一方、住友不動産は自社で手掛けている。
民間調査機関の不動産経済研究所のデータによる、2025年、全国の売主・事業主別発売戸数が、図表1である。住友不動産が2,414戸で3位、三井不動産レジデンシャルが2,350戸で4位、三菱地所レジデンスが1,549戸で10位だった。
なお、2024年は三井不動産レジデンシャルが3位、住友不動産が4位、三菱地所レジデンスが6位だった。
マンション事業は事業着手から分譲に至るまで長い年月がかかり、年度ごとによる変化が大きいが、3社は常に上位に顔を出している。
伝統ある不動産会社としてマンション分野でも確固たる地位を維持しているわけだが、量だけではなく質の面でも高い評価を得ており、同3社が分譲するマンションは総じて資産価値が高い。
マンションの価格情報サイト「住まいサーフィン」を運営するスタイルアクトによる売主別の中古マンション値上がり率（分譲時比）ランキングを見てみよう（図表2）。
関東では、三井不動産レジデンシャルがトップ（88.3％）で、三菱地所レジデンスが6位（78.0％）に入っている。
住友不動産は関東版ではベスト10に顔を出していないものの、同社の発祥の地ともいうべき関西版では2位に入っている（図表3）。
住友不動産は、分譲価格の設定については強気の値付けで知られている。完成までに売れなかった物件に関しては思い切った値下げで売り切ろうとする不動産会社が多いなか、住友不動産は値下げしないといわれている。結果、分譲時の売出価格が周辺より高めになり、その後の値上がり率が多少低く算出される面があるのかもしれない。
三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産の分譲マンションは、物件に冠するブランド名によってそのマンションの位置付けを把握できるようになっている。
なかでも最上級ブランドは、立地選定や物件内容、さらには管理に至るまで徹底されており、物件数も限られた希少性の高いマンションとなっている。
たとえば、三井不動産レジデンシャルでは、パークマンション、パークコート、パークホームズ、パークファミリア、パークタワーという格付けになっている。
三菱地所レジデンスでは、ザ・パークハウス グラン、パークハウス、ザ・パークハウス、ベリスタ（旧・藤和不動産のブランド）。住友不動産では、グランドヒルズ、シティテラス、シティタワー、シティハウスなどがある。
それぞれの最上級ブランドマンションについてみていこう。
三井不動産レジデンシャル「パークマンション」 三井不動産レジデンシャルのパークマンションは、「都心の一等地に日本が世界に誇れる最高級のマンション」をコンセプトに、50年を超える分譲実績をもっている。
2026年までの分譲実績は50棟余りのみで、近年は用地難などからほとんど供給が行われていない。2017年の「パークマンション檜町公園」は、当時としては最高額の55億円の住戸が販売されて大きな話題となった。
都心にありながら中低層で、戸数も数十戸クラスの小規模マンションで、居住者の顔の見えるコミュニティが形成されている。いったん住み始めると手放す人は少なく、売り物件がほとんど出てこない。そのため、ウェイティング客が多く、売りが出ても流通市場に出回る前に買い手がつき、“瞬間蒸発”している。
1971年に竣工したパークマンション第1弾の「三田綱町パーク・マンション」は、50年以上が経過した現在も高い価値を保っている。
なお、2017年の「パークマンション檜町公園」以来、新たな単独物件はなかったが、2025年には「三田ガーデンヒルズ」内に「パークマンション」棟が建設されている。
三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス グラン」 三菱地所レジデンスのザ・パークハウス グランは、都心内においてブランドにふさわしい立地条件を選び抜き、最高水準のグレードを目指したフラッグシップマンションと位置づけられている。設計から仕様・設備・管理まであらゆる面において最上のクオリティを追求し、マンションの理想の形を具現化する存在となっている。
物件は年に1件出るかどうかだが、近年では「ザ・パークハウス グラン千鳥ヶ淵」、「ザ・パークハウス グラン南青山」などが分譲されている。
「ザ・パークハウス グラン千鳥ヶ淵」は2013年の販売開始だが、2026年には専有面積127㎡台の住戸が19億円で売りに出されている（出典:マンションレビュー）。分譲時の価格は1億6,000万円から5億4,000万円台（最多価格帯2億7,000万円）だったことから、資産価値が大きく上昇している。
住友不動産「グランドヒルズ」 住友不動産の最上級ブランド グランドヒルズは、これまで番町、白金台、松濤、西麻布、三田などで供給されてきている。
高級感あるファサードや外観デザイン、ハイグレードな設備・仕様の充実はもちろんだが、なかでも細やかなコンシェルジュサービスなどの管理サービスの充実が大きな特色だ。
住友不動産には、高級賃貸住宅で知られるラ・トゥールシリーズがある。代官山の専有面積500㎡台・賃料500万円台という日本最高峰の賃貸マンションをはじめ、24時間コンシェルジュ、ポーター、バレーパーキングなどの手厚いサービスがグランドヒルズにも活かされている。
最近の分譲物件では、「グランドヒルズ南青山」（専有面積72㎡〜80㎡台）が分譲価格2億6,000万円台から3億5,000万円台（出典:マンションレビュー）。「グランドヒルズ恵比寿」（専有面積40㎡〜90㎡台）が1億4,000万円台から4億4,000万円台（出典:マンションレビュー）となっている。
見てきたように、3社の最高級マンションブランドは、都心の人気住宅地に、高品質なつくりと充実した管理サービスを備えた資産価値の高い住まいとなっている。
それだけに市場からの評価が高く、分譲から10年、20年、さらには50年という長い年月を経ても高い資産価値を維持し続けている。
それらがどのような要素を備えているかを分析することによって、マイホーム購入後も資産価値が維持できる物件を見つけることができるだろう。
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